Topautopay.com – Perekonomian Tiongkok telah menghadapi kendala besar dalam bentuk pembatasan real estat selama beberapa tahun terakhir. Kebijakan yang ketat dan pemangkasan kredit telah memperlambat pertumbuhan sektor perumahan dan komersial. Dengan real estat sebagai salah satu pilar ekonomi Tiongkok, batasan ini diprediksi akan terus mempengaruhi pertumbuhan ekonomi negara tersebut dalam waktu yang lama.
Catatan Editor: Mendaftarlah untuk buletin Hot News’s While in China, yang mengeksplorasi apa yang perlu Anda ketahui tentang kebangkitan negara ini dan bagaimana hal itu berdampak pada dunia.
Hot News Hongkong—
Pertumbuhan yang kuat di Tiongkok, salah satu ekspansi berkelanjutan tercepat dalam sejarah perekonomian besar, selama beberapa dekade telah dipicu oleh ledakan perumahan yang dipicu oleh pertumbuhan populasi dan urbanisasi.
Namun pasar real estat yang sangat penting, yang mencakup 30% perekonomian, mengalami krisis lebih dari dua tahun lalu setelah pemerintah memperkenalkan langkah-langkah untuk mengurangi pinjaman oleh pengusaha konstruksi.
Investasi properti turun tahun lalu untuk pertama kalinya dalam satu dekade, dan tanpa adanya dana talangan (bailout) dari Beijing, kemerosotan properti kemungkinan besar akan berbalik, sehingga menimbulkan ancaman besar terhadap prospek pertumbuhan Tiongkok. selama tiga sampai lima tahun ke depan.
“Bagi Tiongkok, satu-satunya jalan keluar dari masalah ini [property] krisis ini merupakan penyesuaian yang lambat namun menyakitkan,” kata Alicia Garcia-Herrero, kepala ekonom Asia Pasifik di Natixis. “Penyesuaian baru saja dimulai dan akan memakan waktu bertahun-tahun untuk diselesaikan.”
Negara ini harus mengimbangi pasokan perumahan dengan permintaan yang jauh lebih rendah, yang menurun karena populasi yang menua, tambahnya.
Ini adalah tugas yang sulit. Bulan lalu, media pemerintah mengutip mantan wakil kepala Biro Statistik Nasional yang mengatakan bahwa seluruh populasi Tiongkok yang berjumlah 1,4 miliar jiwa tidak akan cukup untuk mengisi semua apartemen kosong di seluruh negeri.
Pemerintah telah menerapkan kebijakan destocking di seluruh negeri untuk mengurangi kelebihan pasokan, termasuk memperlambat laju penjualan tanah di kota-kota dan mendorong pengembang menurunkan harga properti untuk merangsang permintaan.
Penyerapan “kelebihan kapasitas” di sektor real estat pasti akan merugikan pertumbuhan ekonomi Tiongkok, menurut Garcia-Herrero.
“Perkirakan Tiongkok akan mengurangi pertumbuhan sekitar satu setengah poin persentase setiap tahun, setidaknya hingga tahun 2026,” tambahnya.
Bank Dunia memangkas perkiraan produk domestik bruto (PDB) Tiongkok pada tahun 2024 menjadi 4,4% dari 4,8% pada hari Minggu, dengan alasan kesulitan dalam negeri yang sedang berlangsung seperti utang yang tinggi, aset yang lemah, dan populasi yang menua.
Beberapa hari sebelumnya, Dana Moneter Internasional (IMF) memperkirakan pertumbuhan Tiongkok akan melambat menjadi sekitar 3,5% dalam jangka menengah dari sekitar 5% tahun ini karena tantangan demografi dan melambatnya pertumbuhan produktivitas.
Terakhir kali perekonomian Tiongkok mencatat pertumbuhan berkelanjutan pada kisaran tersebut adalah pada tahun 1989 dan 1990, ketika ekspansi masing-masing turun menjadi 4,2% dan 3,9%, dari 11,3% pada tahun 1988, akibat sanksi internasional yang disebabkan oleh tindakan keras di Lapangan Tiananmen.
IMF mengatakan pertumbuhan di masa depan bisa melebihi 3,5% jika Beijing menawarkan lebih banyak stimulus dan reformasi ekonomi.
Selama bertahun-tahun, banyak pengusaha di Tiongkok memiliki model bisnis sederhana: menjual apartemen sebelum selesai dibangun. Regulator memperkenalkan model ini pada tahun 1994 untuk memenuhi permintaan yang terus meningkat, ketika negara ini memasuki periode urbanisasi yang pesat setelah penerapan reformasi yang berorientasi pasar.
Uang dari penjualan tersebut mendanai ekspansi mereka yang sangat besar, menjadikan raja real estate ini salah satu orang terkaya di negara ini.
Strategi ini sebagian besar berhasil hingga sekitar tiga tahun yang lalu ketika pemerintah Tiongkok menindak industri real estat yang terlalu memanfaatkan utang karena khawatir akan risiko ketidakstabilan keuangan. Pemerintah juga ingin menahan lonjakan harga properti dan menahan risiko yang terkait dengan meroketnya utang.
Keputusan tersebut memperburuk krisis uang tunai di pengembang seperti Evergrande, yang akhirnya gagal membayar kewajiban utangnya pada Desember 2021, sehingga memicu krisis yang lebih luas di industri ini.
Evergrande seharusnya direstrukturisasi dan dibiarkan bangkit kembali, namun masalahnya justru semakin dalam. Pekan lalu, perusahaan tersebut mengatakan bahwa pendiri dan pimpinannya, Xu Jiayin telah ditahan oleh pihak berwenang karena dicurigai melakukan kejahatan, sehingga membuat investor ketakutan yang berharap perusahaan akan berdamai dengan kreditornya bulan ini.
Ketakutan semakin meningkat atas nasib Evergrande, yang memiliki lebih dari $300 miliar utang yang belum dibayar dan ratusan ribu apartemen yang belum selesai di seluruh negeri.
Potensi likuidasi perusahaan dapat memukul rumah tangga dan kepercayaan terhadap pasar perumahan yang terpuruk, sehingga menghambat upaya Beijing untuk menghidupkan kembali sektor ini dan mencegah masalah ekonomi yang lebih besar.
Ada secercah harapan bagi Sunac China, pengembang besar lainnya, yang memenangkan persetujuan pengadilan Hong Kong pada hari Kamis untuk rencana restrukturisasi utang luar negeri bernilai miliaran dolar.
Namun secara keseluruhan, sektor real estat telah mengalami kontraksi yang parah seiring dengan penurunan permintaan. Menurut data resmi, konstruksi baru yang dimulai pada tahun 2020, 2021 dan 2022, diukur berdasarkan luas, mengalami penurunan masing-masing sebesar 2%, 11% dan 39% dibandingkan tahun sebelumnya.
Ketika sektor real estat terhenti, Beijing berusaha mencari mesin pertumbuhan alternatif.
Bulan lalu, Presiden Xi Jinping menekankan perlunya mendorong “industrialisasi jenis baru”, di mana sektor-sektor seperti teknologi ramah lingkungan dapat mengambil alih kepemilikan.
Namun tujuan tersebut mungkin tidak mungkin tercapai dalam waktu dekat, kata analis di Capital Economics.
“Banyak dari sektor-sektor ini telah berkembang pesat selama bertahun-tahun, namun terlalu kecil untuk mengimbangi peran aset yang besar,” tulis Mark Williams, Sheana Yue, dan Zichuan Huang dalam catatan penelitiannya pekan lalu.
Sektor-sektor yang telah didefinisikan sebagai “industri baru yang strategis”, termasuk bahan dan peralatan canggih serta produk energi ramah lingkungan seperti kendaraan listrik, yang dihasilkan baru-baru ini 13% PDB pada tahun 2022.
“Sektor-sektor manufaktur baru yang sedang berkembang tidak mungkin mencapai skalanya sendiri atau menghasilkan pertumbuhan atau lapangan kerja seperti yang diciptakan oleh real estate,” kata mereka.
Sektor properti telah memainkan peran besar dalam perekonomian Tiongkok. Properti residensial menyumbang sekitar 70%, yang merupakan bagian terbesar dari kekayaan rumah tangga, menurut data bank sentral terbaru pada tahun 2020.
Penjualan tanah kepada pengembang menyumbang lebih dari 40% pendapatan pemerintah daerah pada tahun-tahun sebelum tahun 2021. Jumlah tersebut telah turun menjadi 37% pada tahun 2022.
Rencana industrialisasi baru Xi lebih terlihat seperti cara untuk mengontekstualisasikan tujuan kebijakan Tiongkok, yang terutama dimaksudkan untuk membantu mencapai swasembada teknologi dan bersaing dengan negara-negara Barat, daripada memacu pertumbuhan PDB, kata para analis di Capital Economics.
“Dalam pandangan kami, pengalihan sumber daya untuk bersaing di bidang teknologi kemungkinan besar akan mengakibatkan melemahnya pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan,” tambah mereka.
Pengeluaran juga sepertinya bukan pilihan yang layak saat ini untuk mengisi lubang yang ditinggalkan oleh sektor real estate.
Selama berpuluh-puluh tahun, ledakan properti mendorong peningkatan pengeluaran kelas menengah Tiongkok, yang sebagian besar kekayaannya berasal dari sektor real estat dan merasa percaya diri ketika nilai rumah mereka meningkat.
Kini “efek buruk terhadap kekayaan” dari jatuhnya harga rumah telah mengekang keinginan mereka untuk berbelanja dan orang-orang menimbun uang.
Pada bulan Juni, simpanan bank rumah tangga mencapai rekor 132 triliun yuan ($18 triliun), melampaui seluruh PDB Tiongkok tahun lalu, menurut data dari Bank Rakyat Tiongkok.
Tabungan rumah tangga meningkat sebesar 17,84 triliun yuan ($2,6 triliun) pada tahun 2022, naik 80% dari tahun 2021. Jumlah tersebut lebih dari sepertiga total pendapatan mereka. Sebelum pandemi, masyarakat menabung sekitar seperlima dari pendapatan mereka.
Capital Economics memperkirakan kekayaan bersih rumah tangga di Tiongkok akan menyusut sebesar 4,3% pada tahun 2022, karena jatuhnya harga properti dan pasar saham. Ini merupakan penurunan pertama dalam lebih dari dua dekade.
“Seperti yang terjadi di Jepang pada tahun 1990an, terdapat hilangnya kepercayaan yang lebih luas di kalangan konsumen dan investor Tiongkok terhadap model pertumbuhan pasca-gelembung,” tulis analis di Oxford Economics dalam laporan penelitiannya bulan lalu. “Tempat yang jelas untuk pertumbuhan adalah belanja konsumen, namun untuk mencapainya memerlukan perubahan kebijakan struktural yang besar.”
Para pengambil kebijakan di Tiongkok menghadapi sejumlah tantangan dalam melakukan perubahan tersebut.
“Rumah tangga sudah mempunyai leverage yang tinggi terhadap perumahan dan hanya memiliki sedikit ruang untuk meminjam untuk konsumsi,” kata para analis di Universitas Stanford dan Institut Kebijakan Masyarakat Asia (ASPI) dalam sebuah laporan baru-baru ini.
“Prioritas… [should be] agar pemerintah segera menciptakan sumber pertumbuhan pendapatan alternatif selain perumahan yang akan mendorong rumah tangga untuk berbelanja.”
Demografi adalah kendala utama lainnya, dan membantu menjelaskan keinginan banyak orang Tiongkok untuk berhemat.
“Sistem jaminan sosial masih lambat berkembang, dan pilar utama dana pensiun Tiongkok terjebak dalam defisit sejak tahun 2014,” kata analis di Oxford Economics.
Tanpa sistem pensiun yang memadai, tabungan untuk pencegahan akan menjadi “tinggi dan tidak dapat dikembalikan”, yaitu sekitar 32% dari pendapatan pribadi yang dapat dibelanjakan, kata mereka.
Kedua firma riset tersebut berpendapat bahwa pihak berwenang Tiongkok perlu menemukan cara untuk meningkatkan pendapatan yang dapat dibelanjakan dan meningkatkan produktivitas.
“Perbaikan mendasar perekonomian Tiongkok akan memerlukan fokus pada pengembangan industri baru, peningkatan produktivitas, dan penguatan pasar sewa,” kata analis di Universitas Stanford dan ASPI.
— Michelle Toh berkontribusi dalam pelaporan.
Keterbatasan perekonomian Tiongkok oleh real estat dapat berlanjut selama beberapa tahun ke depan. Ketatnya regulasi perumahan, penurunan harga rumah, dan pembatasan utang properti menjadi faktor utama. Hal ini berdampak negatif terhadap sektor properti dan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan, memicu kekhawatiran akan perlambatan ekonomi yang berkelanjutan.
