Topautopay.com – Pasar perumahan seringkali tidak berperilaku seperti yang seharusnya karena adanya berbagai faktor. Pertumbuhan populasi yang cepat, perubahan kebijakan pemerintah, fluktuasi suku bunga, serta tingginya harga material dan biaya konstruksi dapat mempengaruhi harga dan permintaan perumahan. Selain itu, faktor spekulasi dan investasi juga ikut mempengaruhi pasar perumahan, membuatnya tidak berperilaku seperti yang seharusnya.
Hot News New York –
Ketika Federal Reserve memulai kampanye kenaikan suku bunga pada bulan Maret tahun lalu, pasar perumahan merespons dengan cara yang dapat diprediksi—tingkat hipotek naik, menyebabkan penurunan harga rumah baru-baru ini.
Tapi setelah 10 kali kenaikan suku bunga, pasar perumahan – yang secara tradisional merupakan salah satu kepentingan ekonomi yang paling sensitif – sama sekali tidak dapat diprediksi.
“Ini menimbulkan banyak kebingungan,” kata Orff Devonge, seorang ekonom senior di Zillow.
The Fed telah menaikkan suku bunga acuan sebesar lima persen sejak Maret lalu untuk membantu mengekang inflasi, yang berada pada level tertinggi 40 tahun.
Ketika Fed menaikkan suku bunga, itu meningkatkan suku bunga yang dibebankan bank satu sama lain untuk pinjaman semalam. Bank dan lembaga keuangan lainnya membebankan biaya pinjaman yang lebih tinggi kepada konsumen dengan membebankan tarif yang lebih tinggi pada hipotek, kartu kredit, pinjaman mobil, dan pinjaman lainnya. Secara teori, konsumen merespons hal ini dengan memangkas pengeluaran, yang berarti bisnis tidak dapat menaikkan harga sebanyak yang mereka miliki.
Sebelum Fed mengumumkan kenaikan suku bunga pertamanya pada 16 Maret 2022, rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun tidak pernah naik di atas 4% sejak Mei 2019, menurut data dari Freddie Mac. Suku bunga mulai naik untuk mengantisipasi keputusan The Fed menaikkan suku bunga dan naik menjadi 4,42% sesaat setelah kenaikan pertama. Suku bunga hipotek kemudian terus meningkat sejalan dengan kenaikan suku bunga Fed hingga November, ketika suku bunga hipotek mencapai 7,08%, meskipun ada empat kenaikan suku bunga berikutnya sejak saat itu.
Tingkat hipotek telah meningkat baru-baru ini, Setelah berminggu-minggu menurun. Untuk pekan yang berakhir 6 Juli, tingkat hipotek mencapai 6,81%, level tertinggi untuk tahun ini sejauh ini, Freddie Mac melaporkan Kamis.
Tapi harga rata-rata rumah yang sudah ada di bulan Mei adalah $396.100, turun 3,1% dari tahun lalu, menurut data dari National Association of Realtors. Namun, harga rata-rata naik 2,6% untuk bulan tersebut, menandai kenaikan bulanan keempat berturut-turut. Harga rata-rata rumah baru adalah $416.300 pada bulan Mei. Itu penurunan 7,6% dari Mei lalu, tetapi peningkatan bulan-ke-bulan 3,5%, menurut data dari Biro Sensus AS.
Kebijakan moneter The Fed adalah salah satu dari banyak faktor yang mempengaruhi tingkat hipotek, kata Charles Dougherty, ekonom senior di Wells Fargo.
Faktor besar lainnya adalah imbal hasil catatan Treasury 10 tahun, yang bertindak sebagai penentu suku bunga hipotek. Namun dalam beberapa bulan terakhir, selisih antara Treasury 10 tahun dan suku bunga hipotek tetap 30 tahun telah melebar.
Itu produk dari prospek ekonomi yang tidak pasti, kata Dougherty. Inflasi tetap di atas target Fed 2%, yang berarti bank sentral kemungkinan akan menerapkan kenaikan suku bunga. Tetapi tanpa sepenuhnya memahami dampak penuh dari lebih banyak kenaikan terhadap ekonomi, Fed mungkin secara tidak sengaja mengundang defisit, katanya.
“Suku bunga jangka panjang tidak hanya memprediksi langkah The Fed selanjutnya, tetapi kemungkinan jalur suku bunga selama dekade berikutnya,” kata Lynn Keefer, wakil presiden ekonomi di Freddie Mac. “Suku bunga hipotek mungkin merespons pergerakan suku bunga Fed berikutnya, tetapi mungkin terlihat palsu.”
“Misalnya, jika pasar menyimpulkan bahwa kenaikan suku bunga di masa depan kecil kemungkinannya, ini dapat menekan suku bunga hipotek. Dalam hal ini, suku bunga hipotek bisa turun, bahkan jika suku bunga kebijakan naik,” kata Kiefer kepada Hot News.
Secara teori, ketika tingkat hipotek naik, harga rumah seharusnya turun karena menaikkan biaya kepemilikan rumah, sehingga mengurangi permintaan. Tapi itu tidak terjadi seperti itu.
Itu sebagian karena tingkat hipotek yang lebih tinggi yang mengikuti kenaikan suku bunga Fed menciptakan efek lock-in yang lebih besar, kata Kiefer.
Pada awal pandemi, The Fed memangkas suku bunga mendekati nol dengan harapan dapat merangsang ekonomi AS karena bisnis tutup dan pekerja tinggal di rumah untuk mencegah penularan atau penyebaran Covid. Dengan tarif yang sangat rendah, pemilik rumah dan pembeli rumah dapat membiayai kembali atau membeli dengan tarif serendah 2%.
Dengan hipotek sekarang mendekati 7%, semua itu telah berubah. Menjual bisa berarti menyita tingkat hipotek yang lebih rendah untuk yang berpotensi dua kali lipat.
“Banyak pemilik rumah yang ada meninggalkan hipotek kurang dari 4% untuk berdagang hingga lebih dari 6%,” kata Kiefer. kata Kiefer. Hal ini berdampak pada berkurangnya persediaan rumah.
Dan karena banyak rumah masih tercantum di atas sebelum pandemi, pemilik rumah hanya memiliki sedikit insentif untuk menjual.
“Sepertinya pasokan akan dihentikan di masa mendatang,” kata Dougherty.
Inventaris perumahan, atau jumlah daftar perumahan aktif, telah turun sepertiga sebelum pandemi. Pada Juni, ada sekitar 614.000 Menurut data dari Realtor.com, ada sekitar 928.000 rumah yang terdaftar pada Februari 2020.
Dalam banyak hal, pasar perumahan masih mengejar ketinggalan dari Resesi Hebat, yang menciptakan pelambatan selama hampir satu dekade dalam pembangunan rumah baru, kata DeVongy. Ketika hipotek turun di bawah 3% pada tahun 2020, pembangun rumah mulai meningkat – tetapi tidak cukup cepat untuk menghadapi epidemi. Peningkatan permintaan.
D’Vongy dari Zillow mengatakan kepada Hot News bahwa inventaris rumah cenderung “menurun bahkan lebih rendah lagi karena aliran daftar yang lebih rendah dikombinasikan dengan permintaan pembelian rumah di musim semi.” Selain itu, permintaan perumahan tetap tinggi karena pasar tenaga kerja masih kuat dan pekerja mendapatkan penghasilan lebih banyak daripada sebelum pandemi.
“Ini bercerita tentang mengapa pasar perumahan terlihat sedikit aneh saat ini,” kata DeVongy.
Pasar perumahan seringkali tidak berperilaku seperti seharusnya karena beberapa faktor. Birokrasi yang rumit, undang-undang yang ambigu, dan kebijakan pemerintah yang tidak konsisten menjadi kendala utama. Selain itu, spekulasi dan permintaan yang tinggi juga dapat memengaruhi perilaku pasar perumahan. Perlu upaya bersama untuk memperbaiki pasar perumahan agar dapat beroperasi secara lebih efisien dan transparan.
